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鐘瞻妍 | 房地產(chǎn)系列研究之六：存量房貸利率下調(diào)“靴子落地” 銀行“讓利”推動房地產(chǎn)市場破局
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9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發(fā)布會上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點左右，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。“5·17”房地產(chǎn)新政后，全國多數(shù)城市首套房貸利率已降至3.1%—3.5%之間，部分地區(qū)首套房貸利率最低降至“2字頭”。存量房貸利率方面，根據(jù)2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%，如再下降0.5個百分點，將達到3.77%左右。增量房貸利率與存量房貸利率差距進一步縮小，將有效降低存量房群體的“不公平感”和減輕利息負擔，緩解居民提前還貸沖擊，釋放公眾投資和消費動力。 一、上半年銀行個人房貸業(yè)務(wù)整體承壓 （一）銀行個人住房貸款余額普遍減少 根據(jù)上市銀行2024年半年報梳理發(fā)現(xiàn)，在處于房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的第一檔和第二檔共計19家上市銀行中，上半年有14家銀行的個人住房貸款余額較2023年末出現(xiàn)減少，增加的僅有5家。作為房貸發(fā)放的主力軍，國有大行受提前還貸的沖擊最為明顯。2024年上半年，國有六大行的個人住房貸款合計減少3254.71億元，而2023年國有六大行的個人住房貸款合計減少5568.57億元。郵儲銀行是六大行中唯一實現(xiàn)個人住房貸款增長的銀行，工行、建行、農(nóng)行、中行和交行的個人住房貸款余額均較上年末出現(xiàn)下降。其中，工行和農(nóng)行的個人住房貸款減少最多，規(guī)模均超過千億元。 表1 2024年上半年大中型銀行個人住房貸款余額變動情況
資料來源：wind數(shù)據(jù)庫 A股上市銀行2024年半年報數(shù)據(jù) （二）個人住房貸款不良率上升 個人房貸此前一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但今年以來，受房地產(chǎn)銷售低迷、經(jīng)濟增長放緩等因素影響，大中型銀行的個人住房貸款不良率幾乎全部較上年末有所上升。工行、建行、農(nóng)行、中行和交行2024年上半年個人住房貸款不良率分別上升了0.16、0.12、0.03、0.07和0.11個百分點。截至6月末，工行的個人住房貸款不良率最高，為0.60%，國有大行只有郵儲銀行實現(xiàn)了個人住房貸款不良“雙降”。披露個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的7家股份制銀行（招行、興業(yè)、中信、浦發(fā)、民生、平安、渤海），個人住房貸款不良率全線走高，其中，渤海銀行的個人住房和商業(yè)用房貸款不良率達到了1.31%。不良貸款的增加會侵蝕銀行資產(chǎn)質(zhì)量，加重經(jīng)營成本，削弱風險管控能力，進而影響銀行整體財務(wù)穩(wěn)定性。 表2 2024年上半年大中型銀行個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量情況
資料來源：wind數(shù)據(jù)庫 A股上市銀行2024年半年報數(shù)據(jù) （三）青年群體“斷供”現(xiàn)象增多 在經(jīng)濟下行壓力下，青年群體特別是“85后”“90后”的收入不穩(wěn)定已經(jīng)成為一大特征。青年人是住房的主要剛需群體，同時他們的收入相較于中年群體來講普遍偏低，特別是突如其來的裁員潮讓部分年輕人失去了穩(wěn)定的收入來源，他們每個月的收入除了必要的生活支出以外，已經(jīng)無力承擔房貸，出現(xiàn)了“斷供”問題。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國大約有4億人在為房貸而奮斗，而2023年房貸逾期率攀升至42%。房貸逾期不僅嚴重損害了個人的信用記錄，增加了滯納金和罰息負擔，甚至可能引發(fā)法律糾紛，對個人生活造成嚴重影響。一些年輕人表示，購房時候的銀行貸款甚至已經(jīng)超過了現(xiàn)在房子能夠賣出的價格。他們對房地產(chǎn)市場信心不足，又不得不面對巨大的房貸壓力，甚至不敢投資、創(chuàng)業(yè)和結(jié)婚生育，“為房所困”“為房所累”將會對社會穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生長期負面影響。 二、居民提前還貸對房地產(chǎn)市場的沖擊 在經(jīng)濟下行的背景下，居民普遍對樓市的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，更傾向于控制自己的財務(wù)風險，他們強調(diào)房屋的“財務(wù)安全”，而不僅僅是考慮房屋的居住與投資價值。由于房貸合同期長，而且是復(fù)利計算，利率的微小變動對借款人的還款負擔影響很大。以新老房貸1個百分點的利差估算，貸款100萬元30年等額本息合計相差10余萬元。面對高額的貸款，居民選擇提前還貸降低經(jīng)濟負擔，獲得相對的“安全感”。很多人在存量貸款利率轉(zhuǎn)換時選擇了固定利率，而當前房貸市場利率下調(diào)，覺得自己吃了虧，因此傾向于選擇提前還貸來彌補。一些人提前還貸后，再重新申請利率較低的貸款，還有人利用中小微企業(yè)貸款利率或消費貸與房貸合同的利差進行“繞道”借款。 居民提前還貸現(xiàn)象增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的流動性進一步下降。對銀行而言，提前還貸導(dǎo)致個人住房貸款余額減少，進而影響到銀行的房貸業(yè)務(wù)和整體貸款結(jié)構(gòu)。提前還貸潮與斷供潮相對應(yīng)，導(dǎo)致了住房貸款不良率的上升和法拍房市場活躍，加劇了房地產(chǎn)市場的波動和不確定性。一些商業(yè)銀行在面臨斷貸壞賬后，嘗試通過法院解決，卻發(fā)現(xiàn)因為類似案件過多且直接影響民生，立案阻礙重重。即使進入法拍程序，房屋售賣也鮮有人問津。據(jù)統(tǒng)計，2024年1—8月，全國法拍房掛牌量超過43萬套，但成交率不足25%。對居民而言，提前還貸潮的興起反映了其對未來收入的不確定性和不安全感，這種情緒將進一步影響房地產(chǎn)市場的需求和預(yù)期。可見，居民提前還貸和房貸斷供的問題已經(jīng)不再是單一個體的問題，而是成為了一個涉及銀行、法院、政府乃至整個社會的復(fù)雜問題。 三、下調(diào)存量房貸利率，釋放積極信號 （一）我國存量房貸利率調(diào)整有經(jīng)驗可循 2023年9月中國人民銀行出臺了對存量房貸利率下調(diào)的鼓勵性政策，存量首套房貸利率已經(jīng)歷了一波下調(diào)，實現(xiàn)下調(diào)的貸款總額占總存量房貸的比例達57%。中國人民銀行在今年7月發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告（2024）》中，以專題形式介紹了降低存量房貸利率政策的顯著成效。報告指出，政策實施以來，超過23萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元，對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。2024年以來，以“商轉(zhuǎn)公”（商貸轉(zhuǎn)公積金貸款）的形式實現(xiàn)存量房貸利率的下調(diào)，在各城市逐步展開，預(yù)計還會有更多城市加入。 當前，中國人民銀行又一次宣布降低存量房貸利率的重磅政策，我們需要看到，一方面下調(diào)存量房貸利率無疑將對減輕居民債務(wù)負擔、拉動消費增長起到積極作用，符合人民群眾的熱切期盼。另一方面，銀行機構(gòu)將面臨凈息差下行壓力，且會對其短期盈利能力、服務(wù)實體經(jīng)濟的能力和抗風險能力產(chǎn)生一定影響。 （二）豐富存量房貸利率下調(diào)工具箱 當前市場熱議的存量房貸利率調(diào)降的實施路徑主要有兩種：“原行重定價”和“跨行轉(zhuǎn)按揭”?！霸兄囟▋r”即存量按揭借款人向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。“跨行轉(zhuǎn)按揭”是指存量按揭客戶將現(xiàn)有按揭貸款轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新利率簽訂合同。 一方面，“原行重定價”通過借款人與原貸款行之間的平等磋商、自主談判，采取變更合同約定調(diào)整加點幅度或發(fā)放較低房貸利率貸款置換原有存量貸款形式，促進存量房貸利率下行，在市場化、法治化前提下更為穩(wěn)健、便于操作，也是當前商業(yè)銀行創(chuàng)新嘗試的主要方向。“原行重定價”是2023年9月存量房貸利率下調(diào)的主要實施路徑，大部分銀行采取主動批量下調(diào)的方式，無需客戶申請。在辦理存量首套個人住房貸款利率調(diào)整過程中，銀行不收取任何費用。但如果采取“新貸款”置換“老貸款”的方式，或者要申請“二套轉(zhuǎn)首套”，還需要客戶提出申請，銀行審核后調(diào)低存量房貸利率。部分銀行還創(chuàng)新推出了存量房貸利率優(yōu)惠券、“氣球貸”“輕松供”等新型房貸產(chǎn)品。 另一方面，“跨行轉(zhuǎn)按揭”方式降低存量房貸利率的市場關(guān)注度較高，但在我國發(fā)展尚不成熟，實施和監(jiān)管政策有待進一步明晰。在發(fā)達國家，“轉(zhuǎn)按揭”是降低存量房貸利率常規(guī)的操作模式。以美國為例，類似的業(yè)務(wù)被稱為再融資（Refinance）。可以提供再融資服務(wù)的銀行機構(gòu)眾多，貸款人可以向多家機構(gòu)提出再融資申請，不同的機構(gòu)經(jīng)過評估給出的貸款利率不盡相同，貸款人最終選擇最理想的機構(gòu)。從我國國情來看，如果國內(nèi)實行“轉(zhuǎn)按揭”等降低存量房貸利率的政策，可以促進商業(yè)貸款利率的市場化，允許借款人將現(xiàn)有按揭貸款轉(zhuǎn)入其他銀行，并重新簽訂按揭合同，對于平穩(wěn)價格預(yù)期，減少提前還貸人群，進一步打開消費空間有顯著促進作用。另外，“轉(zhuǎn)按揭”必然會增加市場競爭，促使商業(yè)銀行提供更有吸引力的利率，但也可能帶來操作復(fù)雜性、成本增加和潛在風險，加劇銀行之間的競爭，不利于房貸市場穩(wěn)定，特別是對存量房貸占比較高的國有大行的沖擊會比較大。 （三）平穩(wěn)有序下調(diào)存量房貸利率 當前下調(diào)存量房貸利率面臨的難題是，2024年上半年銀行凈息差降到了1.54%，明顯低于1.80%的警戒水平。截至6月末，個人住房貸款存量規(guī)模是37.8萬億，如果利率下調(diào)0.5個百分點，銀行1年的利息收入將要減少1890億。因此，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門在下調(diào)存量房貸利率的同時，需配合降準、貼息等政策手段，降低銀行經(jīng)營風險。 從長期來看，存量房貸利率下調(diào)有助于提升銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，減少不良貸款的風險，并維持客戶基礎(chǔ)。銀行需要通過提高存款利率的靈活性、優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)或開發(fā)非利息收入來源來應(yīng)對挑戰(zhàn)。此外，銀行還需要更加關(guān)注風險管理和成本控制，以保持其經(jīng)營效益，維護金融市場的穩(wěn)健運行，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。
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